乐居财经 王泽红 发自天津
目前，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已被改变，更多的资本选择进入商业地产，商业地产行业的整体趋势正在向绿色环保前进。
对于国内成功的开发商而言，绿色商业代表着一整套新型运营模式。从长远来看，绿色商业的益处体现在环保节能减排、增加物业收入、提高物业价值、环境素质改善等多个方面。如何从全生命周期，即“融、投、建、管、退”各阶段，实现降本增效、价值提升，使商业地产行业面临的新课题。
“数字化创新技术将在商建行业中发挥着越来越大的作用。”11月7日，施耐德电气于天津举办“2019商业建筑行业客户峰会”的上，来自产业链内的多位专家和企业代表将绿色商业的开展，共同指向了数字化技术的应用。
据不完全统计，目前前100名房企中已有近半数布局了商业地产。例如，万达、太古、凯德、华润、金茂、远洋、中海、恒隆等房企，在绿色商业方面已有深度尝试。但是，开展绿色商业，如何平衡投资商、开发商和运营商之间的需求是个难点。简单地说，这是短期经营业绩和长期资金投入之间的矛盾。
“这其实是一个非对称性的概念，商业地产最大的投入在土地，其次在于建筑的建造投资；而电气成本所占的比例并不高，很有可能是10%、5%以下。但是，无论是后期运维的能耗、安全性和舒适度等，电气部分对商业建筑整个生命周期的影响度可能会高达50%到60%.”施耐德电气能效管理低压业务，行业市场与应用行业负责人赵天意解释道。
“从投融资角度考虑，智能化能源管理系统与普通能源管理系统在初始投资下，对商业建筑整个生命周期投资差别并不大，但是带来的增值却相差巨大。”赵天意指出，商业项目转让估值的核心点有两个，一个是历史数据，另一个是做同比分析；从这两方面对比之下，智能化能源管理系统的优势显而易见。
例如，施耐德电气基于EcoStruxure架构与平台，打造以强弱电一体化为核心的解决方案，能够从资本投入（Capex）到运营投入(Opex)各方面效率，助力提高管理和决策水平，从而进一步对资产健康，节能效果，日常运营等进行优化，并达到远程预防性维护目标，实现商业地产项目的增值。
如果把建筑比作人体，结构是骨骼，机电设备就是五脏六腑。通过一整套专业的解决方案，建筑本身能够有效减少能耗、机电设备高效运行得以保障，同时室内环境舒适度也将得到显著提升。
“试想一下，在同样一个地段，一个酒店客户入住率又高，能耗又低；另一个酒店能耗却居高不下，小故障时常发生，两个酒店的估值自然也会大相径庭，这也是资产管理的价值所在，”赵天意举例道。
万通集团创始人冯仑曾表示，未来的15-20年，商业地产领域中两类企业会活得比较好，一类是在商办中以售养租的企业，另一类是细分领域里运营得比较好的企业，这一类企业投资回报率必然比较高，会在“后开发时代”找到自己的运营优势。
商业地产一直以来是能耗大户，随着城市化进程的加速，商业建筑领域的投资也与日俱增，包括电力供应、能效与运维等方面同样面临着新的挑战。商业地产企业如果能携手施耐德电气这类专业的能效管理企业，必将更快地练好节能“内功”，进一步优化商业运营管理模式，在存量压力对商业地产的倒逼下，实现自我增值，从而脱颖而出。