今天是2019年11月18号，和大家聊聊楼市的话题。
上周，菜导朋友圈有两条消息特别有意思。
一个是光头警长刘Sir，现身珠海、中山的楼盘，最终在中山某楼盘买下了一套房子。
另一个是著名港星“肥猫”郑则仕，现身珠海横琴岛某大型综合体楼盘售楼处，似乎对该综合体的底商和商住物业兴趣浓厚。
转发这些消息的，当然是湾区各个城市的中介们，配发的文字也大致都是一些：大湾区9城向800多万港澳购买力无门槛开放，要买赶紧买，再不买又要涨了哦！
更有精明的中介，还翻出其他港澳名人此前在湾区城市买楼的记录。
比如在中山有一套房子和车位的现任特首：
比如老早就在湾区购置物业的歌星梁汉文：
也有搬出客观数据来证明港澳居民购买力的：
一顿渲染下来，最后的结论都是：在湾区针对港澳推出了一系列优惠政策以后，800多万港澳居民可以零门槛购置湾区物业，而且他们真的已经开始到处买买买了！
那么问题来了：800万港澳购买力涌入，真的能让大湾区楼市再次起飞吗？
菜导觉得，答案显然没有中介们鼓吹的那么绝对。
为啥这么说，原因有三个：
第一，其实不用等这次的优惠政策，能买进大湾区的港澳同胞，此前早就开始买了。
之前虽然不像现在零门槛这么便利，但要来内地买套房并不是特别困难的事。
在现在这个节骨眼上全面放开，实际上也不会引发大批港澳新增购房者的涌入。
毕竟再怎么便宜再怎么方便，人家多数也不过是指望买套房养老、投资或者收租而已，不会真的天天住在中山珠海，澳门香港上班的。
第二，为了缓解矛盾，香港自己也出台了楼市的新政策，有条件的肯定还是会优先在当地买。
同样是几百万的房子，香港只要1成首付，房贷利率2.15%；大湾区要3成首付，房贷利率基本都超过了5%，同样总价的前提下再看月供，在香港供楼的压力居然更小。
所以，对于真正的刚需来说，那自然还是先在香港上车比较划算。
第三，对于现在的楼市来说，要想再次“起飞”，有且只有一种可能，就是在银行信贷领域的完全刺激。
讲白了，大湾区对港澳居民开放零门槛购房资格，本质上跟之前其他地方推行零门槛落户的效果是一样的。
只不过对港澳居民的开放是加深民间交流、提供多元选择，其他地方的零门槛落户是抢夺存量人口，确保长远发展。
但这种在购房门槛、资格上的开放，基本不会对楼市的行情带来什么本质性的影响。
无论是过去还是现在，能吹响楼市行情冲锋号的，有且只有一个条件，那就是银行信贷政策的直接刺激。
而如果你有关注菜导此前的分析的话，就会明白，现在上面摆明了就是要继续扎稳对楼市的资金防火墙。
无论是对个人房贷的限制还是对开发商融资的限制，再加上对地方上“土地财政”依赖的逐步革除，都在反复表明一个信号：
既然下一轮的宽松只是时间上的问题，那我就先把预防措施做好，你们也不要再报有“大水漫灌”的想法。
所以，投资大湾区不是不可以，但一定要摆正心态，指望再来一轮暴涨？短期内怕是没啥大的指望咯……
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