原标题：长沙商品房利润率限定6%至8% 虚增成本、抬高房价等违规现象或被扼制
12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》规定，商品住房价格由成本+利润+税金三部分构成，平均利润率为6%－8%，当日起执行。
在业内人士看来，该通知要求的利润率低于2019年前三季度房地产行业整体10.3%的利润率，相关房企利润率可能会被压低。由于房企项目利润被严格控制，目前房企存在的虚增成本、抬高房价以及避税等违规现象将难以重现。
限价升级为限利润 房企利润将被压缩
根据上述通知要求，为贯彻落实中央“房住不炒”的精神和房地产调控政策，长沙市商品住房价格由“成本+利润+税金”组成，其中成本构成包括8个方面，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。
值得关注的是，商品住房开发经营企业按规定计提的利润，提取以前款成本构成的1—4项之和为基数，平均利润率为6—8%。根据中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司净利率为10.3%，其中万科A、保利地产、新城控股的营业净利率分别为12.77%、15.70%、14.14%，明显高于长沙商品房6-8%的利润率规定。
与此同时，5类费用要求不得计入商品房价格，包括住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
据了解，目前，房地产调控政策大致可以分为限价、限购、限售、限贷、限商等五个层面，其中限价可以做到短时间管控房价，让房价整体走低。而无论是哪种限制，都会对房企利润产生影响。
从目前长沙市的房价水平来看，据国家统计局的数据，今年10月，长沙市新建商品住房价格环比上涨0.1%，同比上涨3.8%。涨幅在70个大中城市中属于中等水平。
针对长沙限制商品房利润的新政，中原地产首席分析师张大伟表示，限制利润政策属于限价范畴，目的是为了管控房价上涨。相比简单的限价，限制利润率的做法更加复杂，动态指标更多，拿地成本、建安成本、配套成本都会有很大的变动空间，上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。
“限制利润的做法，有助于防范房企随意虚增成本、抬高报价、过度追求利润、避税等做法。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从这两年来看，限价政策中各地政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控，是一种限价上的创新。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。
“限利”政策早有先例 落地执行仍有难度
记者注意到，12月11日生效的6-8%的利润率规定并非“一刀切”出台，实际上2年前长沙市发改委已有试行办法。据长沙市政府网站公开文件显示，2017年底，长沙市发改委曾出台《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》规定，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%-8%，并要求房地产开发企业应将限价商品住房价格做好明码标价，违规将予以严肃查处。
对比本次新通知内容可见，今年长沙限价房源由限价商品房扩大至所有商品房。
除长沙外，在2012年，海南海口市也曾发布过《海口市限价商品住房管理暂行办法》，明确限价商品住房的具体销售价格，应按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定。
同年，三亚市发布类似文件，要求限价商品房的利润不超过建设成本的6%。
在张大伟看来，2019年以来，长沙地区出让的地块基本以限价地块为主，项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润是上限，下限没有保证。不排除很多项目会和北京地区的限竞房一样陷入亏损。因此，出台的6%-8%的政策操作性有限。
张大伟进一步分析称，长沙的“限利”调控政策，其利润计算公式很难成立，因为各家企业成本不一样，比如建安成本就有不小的差距，资金成本也各不相同，这些都将导致价格的差距，具体落地执行存在一定难度。
另有业内人士表示，目前的调控政策都是微调范畴，房价上涨了就会收紧，房价下跌了就会出现放松。对于房价出现回暖的城市，限价升级的可能性会进一步加大，而楼市持续遇冷的地区，则可能出台以人才落户为主要导向的调控放松政策。
（《财经》新媒体综编）