原标题：宝龙商业计划于本周港交所聆讯，融资或为解决宝龙地产债务问题 来源：腾讯新闻
据《资本一线》了解到，宝龙商业管理控股有限公司（下称“宝龙商业”）计划于本周进行港股上市聆讯，农银国际为独家保荐人。此次公开上市，融资规模在10亿港元左右，募集资金将用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商，升级数字化信息技术系统及智能运营管理，股权投资以及一般业务用途。
据悉，早在今年8月份，已在港股上市的宝龙地产就发布公告称，建议分拆其附属公司宝龙商业管理，在香港联交所主板独立上市。上市后宝龙商业仍为该公司的附属公司。
之后宝龙商业就于8月20日在港交所递交了招股书。在今年半年度业绩会上，宝龙地产总裁许华芳就表示，希望将集团的商管业务分拆，然后寻求独立在港上市。
业绩表现较好，但规模与万达仍有较大差距
宝龙商业管理于2019年3月在开曼群岛注册成立，主要从事商业运营服务及物业管理服务，自2007年起开始向零售商业物业开发商以及业主提供商业运营服务，包括市场研究定位、租户招揽管理、开幕服务等。
从财报上来说，宝龙商业2016至2018年及2019年前四个月的收入分别为7.52亿、9.72亿、12.00亿和4.99亿，2016年至2018年复合增长率为26.3%；公司纯利润则从2016年的6290万元增加至2018年的1.33亿，复合年增长率为45.6%。宝龙商业近几年业绩表现不错，这也是支撑其香港上市的重要条件。
截至2019年4月30日，宝龙商业管理共有45处在管零售商业物业，物业管理服务分部下有43处在管物业，为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地这四个品牌提供服务。
但是同国内商业运营服务公司的巨头万达相比，宝龙商业的规模就相形见绌了。根据相关资料显示，2018年，万达（00169.HK）经营和管理超过280多个万达商业广场。据悉，2018年按在管建筑面积排名，万达排名第一，市占率为6.6%，而宝龙商业市占率则为0.8%。不过值得注意的是，五大公司也只占了总份额的10.9%，这说明国内商业运营服务市场相对较为分散，头部公司仍有规模扩张的可能性。
曾几何时，宝龙与万达齐名，地产圈内有“北万达、南宝龙”的说法，但现在的宝龙商业规模实在难以与万达同日而语。2016年12月31日宝龙商业总在管建筑面积为14.4百万平方米，2019年4月30日这一数据为16.2百万平方米，仅增长了12.5%。11月14日，宝龙地产斥资20.5亿元拿下珠海市一幅商住用地，入驻粤港澳大湾区，这或许是宝龙扩大其商业地产规模的重要一步。
营收主要来自商业运营服务，过于依赖保留集团
从业务收入占比来看，公司营收主要来自于商业运营服务，近年在公司营收中占比均在80%以上，而来自物业管理服务的营收相对较少。并且，商业运营服务业务的毛利率也比物业管理服务高。
但值得注意的是，宝龙商业大部分的物业管理服务分部的收入来自与保留集团的合作。2016年、2017年、2018年及截至2019年前四个月分别占物业管理服务分部总收入的94.0%、90.4%、88.5%及88.8%，其中2017年及2018年向保留集团提供服务所得的收入分别为1.92亿元和2.06亿元。从风险因素上而言，目前宝龙商业非常依赖于单一客户带来的收入，一旦与保留集团的续约出现问题，将很大程度上影响公司业绩以及运营。
另外，从地区上看，宝龙商业的营收主要来自长三角地区，今年该地区的占比从2016年的48.7增长至2019年前四个月的62.1%，“南宝龙”的称号果然名不虚传。只不过业务过于集中在一个地区给公司的运营带来了一定的风险和挑战，若深耕长三角地区做好市占也未尝不可，但与此同时，公司业绩却极易受该地区市场影响。
分拆上市或为缓解母公司债务压力，线下商场人气下滑
据《资本一线》了解，近年来宝龙地产的日子并不好过。截至2019年6月30日，宝龙地产总资产为1421.58亿元，总负债为1081.70亿元，总负债同比去年增长了30.40%，并且自2017年以来呈现出不断增长的趋势。截至2019年6月30日，宝龙地产的资产负债率为76.09%，而2018年同期资产负债率为73.14%，也呈现出逐步增长的趋势。
与此同时，引人注意的是宝龙商业的负债率也逐年高企。宝龙商业的招股书显示，2016年至2018年及2019年前4月，宝龙商业的资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不仅超过了宝龙地产的76.09%，而且远高于行业平均水平。如果真的宝龙商业上市成功，宝龙商业将独立运营，从宝龙地产的财务报表中剥离，很大程度上可以降低宝龙地产的资产负债率，而上市募集到的资金也可以为母公司“输血”。
另外，自2012年以来，中国商业物业的数量大幅增加，加剧了商业经营服务的市场竞争，并且由于电商行业的迅猛发展，人们网上购物多了，部分线下商场的人气逐年下降。《资本一线》前段时间走访了位于闵行吴泾的宝龙商业广场，除少数几家从事餐饮的商家人气较为火热外，其他店铺人气都不是很高。
“虽然零售市场的销售下滑，但商场的娱乐休闲功能已经无法取代了，”某商场负责人对此解释，“顾客未必天天要购物，但饭是要天天吃的。”
目前商业经营服务的市场竞争激烈，作为一家老牌头部企业，宝龙商业也并非高枕无忧。只有精准地对市场需求定位，并参考当前行业发展趋势，提供高质量的创新多元化服务，它才能在市场竞争中立于不败之地。而此次上市成功与否，也是影响宝龙商业乃至宝龙地产未来发展的重要一环。
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撰文|温庆林
编辑|陈雨
（文章部分图片来源网络）