本报记者 许永红长沙报道
2018年6月调控升级过后，长沙楼市降温明显，昔日投机热土开始回归理性。不过，市场调控力度持续加大的背景下，各大房地产项目面临着更多的挑战。
近日，《中国经营报》记者走访长沙市场了解到，由于限价调控政策以及限价地的出让模式，各大楼盘在价格上各自面临不同的销售难题，尤其是一些高价地项目，利润空间更是进一步被压缩，多个楼盘销售人员均表示项目销售价格明显受到了调控政策的影响。
当下，长沙楼市成交行情由大幅下滑转为逐步回升。研究机构分析指出，预计2019年长沙楼市调控将以稳为主，整体市场受政策影响下行趋势不变，回落空间有限。而受访业内人士称，现在长沙楼市炒房投机现象少了很多，而且由于市场收效明显，不排除调控政策出现放松的可能。不过，长沙住建局方面告诉记者，调控政策近期暂无调整安排。
市场限价压顶
记者走访市场了解到，限价调控政策以及“限价地”的出让模式，使得长沙各大楼盘销售价格出现明显分化，而此前的高溢价地块或高价地块，也将面临更多的售价难题。
2017年3月18日，长沙紧跟全国大潮出台调控政策，明确严格执行价格备案制度，销售商品房须到价格主管部门备案。而且，预售审批方面，凡是涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。
2017年9月，长沙发布住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行），在“限房价、竞地价”的要求下，将根据住宅销售价格和开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合拟定土地交易最高限价。另外，在2017年12月，长沙市发改委价格调控处明令要求，限价商品住房的平均利润率为6%～8%。
2017年前后，长沙土拍市场热闹非凡，不少地块高溢价出让。2017年2月，长沙新年首场土拍拉开帷幕，华润置地以9.27亿元拿下长沙市雨花区韶山路056地块，折合楼面价约8154元每平方米，溢价率172%。目前，该地块项目为华润翡翠府。
在华润翡翠府销售中心，现场销售人员介绍称，项目的住宅毛坯单价在每平方米1.2万元到1.4万元之间，公寓则是1.4万元到1.5万元。“政府批下来的项目单价在1.5万元到1.6万元左右，我们现在的售价水平相当于是在政府批下来的价格基础上打九折。”
作为热门置业区域，长沙梅溪湖板块楼盘众多。据相关报道，临近地铁口的建发央著所在地块是建发股份在2016年11月以29亿元获得，溢价率180%，楼面价约9241元每平方米，是当年区域地王。
由于区位相对较好以及定位高端，建发央著的毛坯单价在每平方米1.88万元左右，要明显高于同区域的其他楼盘。销售人员称：“这也是政府限价后的价格，如果没有限制，我们项目的单价可能会卖到2.1万元到2.2万元。”
在建发央著不远处的新城金茂梦想玺悦，售价明显较低，销售人员表示：“我们这边的房子带装修，因为项目是限价地块，毛坯限价是1.1万元每平方米，而精装修价格不能超过2500元每平方米，所以政府批下来精装修项目均价大约是1.35万元每平方米左右。”
不过，尽管属于非限价地块，正荣地产旗下梅溪正荣府售价同样受到限价的影响。
2016年4月，正荣地产以11.22亿元获得长沙梅溪湖地块，溢价率45.52%，楼面价约4148元每平方米，这同样也是当年长沙的高价地块。
目前，早已入市销售的梅溪正荣府正在推售洋房产品，销售人员称：“我们的洋房价格比较便宜，单价在每平方米1.4万元到1.5万元之间。我们也只能卖到这样的价格，因为长沙限价，我们这边之前报批的单价是1.7万元到18.万元左右，但批下来只是1.4万元到1.5万元之间。”
对比华润翡翠府和梅溪正荣府的地价和售价，地产经济学家邓浩志告诉记者，售价能否覆盖成本，这个需要具体根据项目实际情况才能知道。“一般情况下，建安成本大概3000元每平方米，但是园林标准、其他配套标准等因素的差距可能会很大。”而对于限价影响以及后续营销策略等问题，上述项目相关企业方面并未对记者作出回应。
6月初，长沙岳麓区推出5宗地块，其中2宗位于梅溪湖板块，都为经营性用地，出让面积达57.99万平方米，5宗地块均限制了售价，这些地块住宅（毛坯）最高销售均价仅为1.1万元每平方米。
调控屡次加码
自2017年初，全国各地开始掀起楼市调控浪潮。在这近一年半的时间，此前楼市火爆的长沙在调控方面开始持续收紧。
2017年3月18日，长沙发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这个被业内称为“318政策”的文件里，限购范围覆盖最广。同时，暂停对限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。湖南省外户籍家庭须在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明，限购1套新建商品住房。
据湖南中原战略研究中心分析，长沙2017年前2个月，内五区成交价格逼近9000元每平方米，达到历史新高。供应方面，截至2017年2月底，长沙市内六区新建商品住宅存量480万平方米，去化周期不足3个月。另外，当时开盘即售罄的“抢房”现象在市场依然存在。
2017年5月20日，长沙市发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，对限购人群的范围做出调整。其中，本市户籍家庭限购2套商品住房（含新建商品住房和二手住房）。在限购区域内无住房的非本市户籍家庭，须在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明。
对于时隔仅2个月再次出台调控政策的原因，文件提到“加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳，维护我市房地产住宅市场稳定有序”。
另外，长沙市2017年9月推出的《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）》，则是在供应端为市场降温，土地出让将采取限价“熔断”机制，除了限制项目未来销售价格外，当竞价达到最高限价时，仍有二个或以上竞买人要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。
2018年，长沙仍在出台“打补丁”式的调控措施。2018年6月25日，长沙印发最新调控文件，加强市外迁入人员户籍管理，暂停企业在限购区域内购买商品住房，而且在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。针对市场乱象，严禁销售炒作之外，捂盘惜售的房企将纳入“黑名单”管理。
直至2019年，长沙楼市调控也不见松绑迹象，在4月停止了执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，个人购买家庭第二套改善性住房，将按4%的税率征收契税。
对于长沙楼市调控政策接下来的走势，同策集团首席分析师张宏伟告诉记者：“长沙楼市调控政策是相对严格的，市场效果比较明显，在这种情况下，未来有可能会定向宽松一点。”
日前，长沙住建局工作人员告诉记者：“近期我们对调控政策暂时没有相关的调整。”
市场降温明显
对比前些年的火爆，长沙楼市近期在调控政策高压下明显降温，市场开始呈现平稳的回暖态势。
一位长沙资深地产中介人士告诉记者：“2016年9月开始，那个时候不管是新房还是二手房，成交量都是非常高的，然后房价一年时间几乎都翻了1倍。不过，相比过去，现在市场的炒房投机现象已经少了很多。”
在2018年6月的新一轮调控出台前，彼时长沙楼市依然火热，炒房投机者横行，这引来了当地《解放日报》的“批评”。该报接连发表了名为“不能让长沙成为投机者的乐园”等多篇评论，提到“促进长沙房地产市场平稳健康发展，就必须对炒房投机行为出重拳，决不能让长沙成为投机者的乐园”。随后，长沙市出台更为严厉的调控政策。
据长沙统计局数据，2015年全房地产开发投资996.6亿元，同比下降24.0%。不过，商品房销售面积为1904.89万平方米，增长25.4%，商品房销售额增长20.2%至1116.61亿元。2016年，地产开发投资增长26.5%，全市商品房销售面积增长36.2%，商品房销售额48.8%。
相对于2015年和2016年，昔日火热的成交行情在随后两年逐步降温。
2017年房地产开发投资1489.69亿元，增长18.2%，但是商品房销售面积下降12.9%至2259.15万平方米，商品房销售额为1736.74亿元，增长幅度仅为4.5%。2018年，房地产开发投资仅增长0.7%，销售方面开始有所回升，全市商品房销售面积和商品房销售额分别增长了5.7%和12.3%。
房地产研究机构长沙克而瑞分析，为保持房地产市场稳定运行，预计2019年长沙楼市调控将以稳为主，整体市场受政策影响下行趋势不变，但回落空间有限。
长沙克而瑞方面认为，得益于前期引进人口购房需求逐渐兑现，以及长沙内生和省内吸附的需求成为市场的主要支撑，楼市销售在2019年开始回暖，而随着价格稳定预期的进一步巩固，价格稳字当头，但基于成交量的带动以及政策的压制，涨幅空间有限。
长沙楼市回暖迹象在2019年开始显现。据湖南中原战略研究中心统计数据，2019年前4个月，长沙内六区土地成交楼面价3667元每平方米，同比上涨22.03%，整体溢价率为7.69%，同比下滑7.3%，土地市场理性发展。另外，长沙内五区住宅成交226万平方米，同比上升0.78%。
因拿地条件差异，楼盘众多的长沙梅溪湖板块售价分化明显。（摄影：许永红）
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）