过去几年，零售一直是美国CMBS的一个挥之不去的地方。然而，我们正接近与这些苦苦挣扎的商场相连的贷款的关键。
CMBS的业绩总体上相当强劲，贷款拖欠率在创纪录的低点徘徊，贷款违约逐年大幅下降。此外，CMBS与大商场贷款集中的交易在乍一看很大程度上是有弹性的。然而，更密切的调查显示，一些重大问题可能会对其中一些贷款产生更长期的影响。
在二三层市场的B类和C类商场在快速变化的零售环境中生存尤其困难。从购物中心和实体零售向网上购物的长期转变，继续给购物中心带来压力。像西尔斯，梅西‘s和JC Penney这样的锚定租户的大量出走导致入住率下降到60%到70%的水桶中，没有任何短期缓解的迹象。而且，表现越是艰难，这些贷款成功再融资的可能性就越小。
随着时间的推移，这可能指向更高的零售贷款违约率。2018年，零售业在CMBS违约总额中所占比例最大，余额约为40%。尽管过去几年，零售违约的比例一直保持不变，但考虑到长期的逆风，总违约以及零售业违约比例可能会上升。
惠誉继续监控约80笔贷款，总额接近70亿美元，这些贷款由惠誉评级为美国CMBS 2.0的地区购物中心和分店担保，这些贷款将于2022年年底到期；其中大部分贷款被认为是惠誉“值得关注的贷款”。在惠誉的投资组合中，11笔区域性购物中心贷款目前处于特殊服务阶段，其中9笔在2018年和2019年提前到期。尽管大部分贷款仍在发放，但它们可能需要额外的保荐人股本，以免失去租户和购物者。如果一个步履维艰的购物中心的表现进一步下降，超大型损失的可能性是很大的。
超过规模的损失的潜在风险是惠誉将在基础-案例损失之外应用额外的压力方案，以表现不佳或潜在不足的商场贷款。当分析商场时，惠誉将在可从主服务人员获得的情况下，查看更新的租金和销售趋势。惠誉还考虑了购物中心的位置、竞争和赞助。如果占用或租户销售显示趋势下降或更新信息不容易获得，惠誉将在其基础案例或压力情景中考虑更高的损失。由于许多早期的CMBS2.0交易集中并在零售中加重，因此这些额外的压力情景导致我们分配负面评级展望。随着贷款方式的成熟和惠誉将其再融资视为不太可能，这些压力情景将变得更有可能。这已经导致近期到期的一些近期到期。
惠誉并不期望等到贷款被转移到特别服务机构以确定是否降级，但惠誉将主动采取评级行动，而惠誉则认为再融资不太可能或进一步恶化。看到一些（但不是全部）负面评级展望都转化为降级，这不应该是令人惊讶的。
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