□苏报记者 董捷 黄亮
沿着十全街一路向东，过了东环路，便进入苏州工业园区娄葑街道。这里，曾是园区开发建设挖起第一锹土的地方。得益于园区大开发大建设，娄葑敢为人先，创造了一个个属于自己的 高光时刻 ，曾登上全省农村社会经济综合实力第一镇、江苏省外向型经济第一镇的宝座。
进入新时代，娄葑撤镇设街道，工作重心转向社会治理。初心不改的娄葑人，继续凭借改革创新的勇气，用持续壮大的集体经济更好反哺3万动迁居民;用 高精优 的转型发展，主动融入园区 建设世界一流高科技产业园区 的目标。
在园区西部27.3平方公里的土地上，当集体经济遇上以生物医药、纳米技术应用和人工智能为代表的新兴产业，一段 老典型 与现代化产业新城同频共振的奋斗新篇章，缓缓拉开序幕。
主动探路12个涉农社区 抱团 进军三大新兴产业
在园区东富路上，占地92亩的独墅湖创投工业坊曾见证了娄葑集体经济的辉煌。去年底，随着大部分产能落后企业被逐一清退，这里一改往日机器轰鸣的热闹，变得静悄悄。
这段时间，娄葑街道股份合作联社的理事长叶培元和独墅湖社区党总支书记叶峰，正忙着敲定独墅湖创投工业坊改造的种种细节。这个总投资达3.7亿元的集体资产改造提升项目，由娄葑街道12个涉农社区共同投资建设。不同于一般的集体资产项目，独墅湖创投工业坊的建设标准直接看齐园区生物医药、纳米技术应用和人工智能三大新兴产业。
项目建成后，这一载体的收益有望提升4到5倍，更重要的是，将带动整个片区转型升级。
叶峰说。
从面向制造加工企业的标准厂房到面向新兴产业的载体，独墅湖创投工业坊正经历着跨越式转变。独墅湖社区曾是个渔业社区，居民靠养鱼为生。随着园区开发建设步伐的推进，渔民纷纷上岸。
前些年，社区买下了独墅湖创投工业坊，每年的出租收益约500万元。社区1600多名动迁居民每年的股红、福利等大部分从这里支出。
别看一年租金有500万元，其实每年对厂房修修补补就要支出好几十万元。
叶峰说。2005年前后，独墅湖创投工业坊作为承接周边动迁企业的过渡性厂房建成投用，为丙类钢板建筑，使用年限只有15年。这两年，渗水、墙裂等问题层出不穷。眼看厂房 大限 将至，而原先粗放的发展模式已难以为继，独墅湖社区集体经济到了必须转型的关键路口。
独墅湖社区的难题，也是娄葑街道其他11个动迁社区共同的难题。开发建设25年，园区成为中国开发区建设的 标杆 ，作为园区的重要组成部分，娄葑街道在为之深深自豪的同时，也在不断思考该如何融入发展大局。近年来，随着三大新兴产业迅猛发展，敏锐的娄葑人看到了新机遇，东富路项目正是一次大胆的尝试。
对标三大新兴产业，意味着独墅湖创投工业坊项目要投入好几亿元。面对巨大的投入，独墅湖社区决定联合其他社区一起抱团发展。12次社区股份合作社社员代表大会、12次举手表决，很快，12个涉农社区达成了一致：由12个联社股东共同投资2.52亿元，独墅湖社区土地及现有厂房作价入股、娄葑社区股份合作联社其他成员以现金投资入股。大家风险共担，收益共享。
这一项目的启动，破解了单个集体经济只能滚动投资改造和涉农社区账面资金沉淀的问题，更迈出了集体经济转型高质量发展的关键一步。
苏州工业园区娄葑街道党工委书记傅刚说。
理顺机制 上平台 让354个集体资产项目租金上浮11%
轻点手机，就能清楚知道所在社区的集体资产运行状况。在娄葑，一个嵌入在微信平台上的 e阳光 平台，让所有动迁农民对 家底 一目了然。
集体资产是几代人辛勤劳动积累下来的财富，事关动迁农民的根本利益。如何保证每一笔资产的 来龙去脉 清清楚楚?股民们的知情权该如何保证?数目庞大的资金又该怎么管?借力 互联网+ ，娄葑街道全力探索 三资 管理运营新模式，从街道主管部门监管、社区 三会 定期议事、重要事项及时公开等方向入手，形成了一套让集体资产在 阳光 下运行的制度框架。
2017年11月，娄葑街道社区集体资产首次在苏州农村产权交易中心开标。该标的位于通园路666号2号楼，面积234.7㎡，起拍价38元/㎡/月，租期3年。经过两轮竞价，项目最终由苏州捷展设计营造工程有限公司竞得，成交金额39元/㎡/月，竞标增值率2.63%。
以省、市两级农村产权交易平台为依托，娄葑街道向集体资产增值保值精准发力。从立项准备、民主表决、材料公示到立项审批，再到报名审查、合同签订等，每一个出租或转让项目的交易流程摊在了 阳光 下。同时，街道定期委托专业第三方对交易市场价出具评估意见，编制上平台交易业务操作手册，确保所有项目及时、规范交易。
平台保证了交易公开公平，且按照市场标准设立指导价，有利于吸引更多投资者竞价。
街道集体资产管理办公室主任沈璐告诉记者， 上平台 工作开展一年多来，
街道354个成交的平台项目中，上平台项目成交金额同比上涨11.64%，其中63个续租项目成交金额上涨超20%。
产权交易平台只是保证了交易的公开公平，我们的目标是建立完善的集体资产监督机制，引导集体经济规范运行的同时，积极探索集体经济多元化发展路径，提高资产的保值增值能力，确保娄葑街道集体经济不断发展壮大，有效反哺街道社会治理。
娄葑街道党工委委员郭秀娟说，《街道集体资产管理委员会议事规则》等管理办法的出台、上平台公开交易及第三方集中代理记账模式的确立，让娄葑集体经济规范运营迈出了坚实的步伐，也为娄葑对集体经济在今后的提质增效奠定了基础。
回馈反哺逢年过节福利不断 便民设施普惠辖区所有居民
葑谊社区服务中心一楼有一间公益理发室，之所以被居民称为 公益 ，因为这里理发只收成本价。这份 公益 的背后，是社区多年如一日坚持提升民生服务的初心。
集体经济取之于民，自然也要用之于民。我们通过房租补贴等形式降低理发室的实际运营成本，让动迁居民都能享受到集体经济发展的福利。
葑谊社区党委书记叶培元说。
靠着早年的积累，如今，葑谊社区集体经济每年的收入超过2100万元。每到年底发完股红，叶培元会让社区工作人员做好当年的各种福利预算：夏天有冷饮费，中秋、重阳、冬至有老年人过节费，退休老人有补贴，80岁以上老人有敬老金，社保和商业保险还有补贴 其中，最受社区2600多名动迁居民欢迎的还是每年的春节 大红包 。
每年春节前，叶培元和社区主要负责人分别带队，挨家挨户把红包送上门。考虑到很多居民年纪大了，使用银行卡不便，叶培元还特意向街道申请以现金形式发放，并做好发放签收记录。
手里数着钱，大家的幸福感才最真实。
叶培元告诉记者，去年一年，社区用在提升居民福利上的资金共3934311元。
用集体经济反哺社区治理，娄葑人不遗余力。拥有管理服务28幢居民楼的新苏社区，不仅居住着本社区300多户、668个动迁居民，还生活着大量城市社区、保障房和商品房住宅居民。
住在一起都是邻居，我们不可能只管动迁居民。
新苏社区党支部书记朱林说，在建立针对动迁居民一系列福利保障的基础上，新苏社区开始尝试将集体经济的收入反哺基层治理。这两年，各项设备设施采购全部 一视同仁 ，原本为动迁居民建设的老年活动中心、宴会厅、健身房等设施向全体居民免费开放，让大家在日复一日的相处中成为 一家人 。
集体经济属于动迁居民，要想把收入用于整个社区环境的提升，需要他们点头同意。
朱林告诉记者，这两年，每一笔用于改善整体居住环境的支出，都经过社区股民代表大会表决同意。今年起，社区还将原先只针对动迁居民志愿者的 积分超市 扩面到所有居民。未来，会有更多居民用志愿服务积分换取自己需要的服务。
我们希望通过鼓励居民积极参与社区服务，继而参与到社区治理中来，在一项项具体事务中培育大家的公民精神。
朱林说。
从 房东经济 逐步转向运营载体
高质量发展，最终还是要落在人民生活水平的高质量上。作为基层党委政府，我们要思考的就是如何顺应人民群众对美好生活的新期待。
傅刚说，尽管娄葑街道的工作重心已转向社会治理，但相较其他街道，娄葑依旧拥有厂房、商业用房、打工楼等各类庞大的集体资产65.2万平方米，每年租金收入1亿多元，资产出租率达98%。
如何盘活资产、促进集体经济增值保值，让3万多动迁居民更好地分享发展红利，这是现实的发展需求，更是时代赋予的责任。
园区开发建设25年来，娄葑作为最早腾地、最早受益的地方，这里的居民早就成为城市居民，在点滴生活间，时刻感受着 创新之城，非凡园区 的进步与发展。但是，由于第一代、甚至第二代动迁居民已上了年纪，虽然生活 硬件 水平不低，但在生活习惯、思维方式等 软件 方面，难免保留着一些以前农村落后的旧习。
如何让这群为园区发展做出贡献的人，在生活 软件 方面实现更好提升，补齐政府服务短板，给他们更多获得感、幸福感，娄葑人责无旁贷。
面对城市化进程中发展与共享两道 必考题 ，娄葑如何作答?傅刚思路明确：在降低运营风险的同时提质增效，从原先单纯的 房东经济 逐步转向载体运营。
简单来说，就是拉长利润链条，我们既收房租，也会通过专业的管理、咨询、配套等收取服务费。娄葑集体经济的未来，一定是向着 高、精、优 三个方向发展。
所谓 高 ，是指娄葑集体经济今后要瞄准高端产业，与园区的发展同频共振; 精 是指要精挑细选严把准入关，不允许落后产能企业进驻; 优 则是选择优质客户获得稳定收益，实现娄葑集体经济的高质量发展。围绕这三个维度，娄葑下一步将从组建专业团队、构建精细化管理方式等方面着手，以实现集体经济参与市场竞争方式的全面突破。
城市化不仅要给城市发展锦上添花，更要让居民更好地改善生活条件、得到更好的公共服务。
傅刚说，未来，娄葑将从完善慈善救助机制、打造覆盖 生老病死 的居民福利体系等方面发力，进一步探索集体经济反哺社会管理的路径，走出独具娄葑特色的集体经济发展之路。
亮点
跑了15趟杭州挣来一份 新家业
这段时间，位于苏州工业园区扬云路8号的一块工业厂房正加紧改造。简洁大气的外立面、别致的造型，让人一看就觉得 高大上 。这里的所有者，是苏州工业园区娄葑街道泾园北社区的1297户动迁居民。
2012年，刚到泾园北社区担任党委书记的卢佳华就面临着严峻的现实：社区在扬清路上的3个厂区，有两个面临动迁，还有一个被纳入环境整治范围。也就是说，社区集体经济以往靠出租标准厂房的路子已经走到了尽头。作为泾园北社区的当家人，卢佳华明白，为集体经济寻找出路迫在眉睫。一个偶然的机会，他得到了一个 喜忧参半 的消息：扬云路8号一块占地50亩的工业厂房想对外转让，但很多人对这块地 虎视眈眈 。如何从激烈的竞争中拿下这块地，很快成了卢佳华的一大考验。
厂房原来的持有人是一家浙江企业，总部在萧山。为了拿下这块地，我总共跑了15趟杭州萧山。
回忆起当初艰难的谈判历程，卢佳华记忆犹新。起初，对方开口要6500万元，超出了社区的预算。于是，卢佳华一次次上门拜访，一再表达诚意。了解到企业负责人是个有着30多年党龄的老党员，他又从自身作为共产党员的追求出发，表达了自己想给乡亲们再挣上一份家业的迫切心情。就这样，一趟趟跑下来，一次次真诚的谈话，终于打动了对方。最终，泾园北社区以5200万元拿下了这块地。
地是块好地，而且只造了一期。
卢佳华说，当初自己看中这块地，正是因为觉得今后能在空间上做文章。
一期有8700平方米车间，2800平方米办公楼，就这样租出去一年的租金大约是300万元。
目前，社区正在加快项目二期建设。卢佳华算了一笔账，二期项目建筑面积约36000平方米，需追加约7000万元;建成后，社区每年的收入将增加约800万元。
买地的5200万元加上建设的7000万元，社区总支出的成本约1.2亿元。建成后，每年的收入约1100万元，年回报率将近10%。
卢佳华说，这样一来，所有的支出10多年就能回本。
